星石深度丨楊玲：REITs風起，房地產投資再次迎來曙光？
再有4天，9只中國首批基礎設施公募REITs將正式上市交易。在美國，REITs是股票、債券和現金以外的第四類重要的資產配置選擇，此番上市也倍受國內投資者矚目。由于REITs投資不動產，身邊的朋友有一些共性疑問：一是REITs放行，等于房地產放行嗎？二是房住不炒時代，REITs值得投資嗎？下文談談我的看法。
REITs放行≠房地產放行
人們印象中，REITs投資于房地產行業，這既受到其中文翻譯“房地產投資信托基金”聯想，也受海外REITs投資結構的影響。以美國為例，截至2019年底，其公開上市的REITs 共有219只，合計市值為1.1萬億美元左右，但美國歷史上基礎設施REITs只有24只。
目前來看中國REITs大方向還是基礎建設資產，擴至地產可能還需要更長的時間。2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱“試點通知），標志著公募REITs試點啟動，且是在基礎設施領域。通知指出，優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施、水電氣熱等市政工程、城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。
即使是在改革示范區，REITs的發展也被限定在基礎設施領域。10月11日，中辦、國辦發布《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》，再次提出依法依規開展基礎設施領域不動產投資信托基金試點。
REITs試點首選基礎設施，既是因為中國基礎設施底層標的豐富，也是國家產業戰略發展需要。根據上交所數據，2003-2017年，中國累計基建投資規模高達108萬億，未來我國發力新基建，每年基建投資約15萬億元。即使按照1%的證券化率，十年內REITs有望為存量和增量基建項目盤活2萬億資金，從而進行更多投資。對于投資人而言，基礎設施REITs會帶來更多元的底層標的。此次試點通知就鼓勵在信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。
個人認為REITs未來即使擴容至地產，更多也是二級商業地產運營或者住房租賃，而非一級住宅地產開發。
一方面從業務模式角度來看，開發類項目是通過一次性的出售來獲得回款，既不持續，也有一定風險，而REITs要求每年有穩定的分紅，因此更傾向于參與穩定、有持續收入來源的的不動產項目，因此即使今后涉及地產行業，也不會是在開發端。參考海內外經驗，我國香港地區明確禁止REITs從事房地產開發，新加坡規定REITs參與地產開發不得超過總資產的10%。
另外一方面，從國內政策角度來看，2020年至今，從“房企三條紅線”到“貸款集中度管理”，涉房資金從供需兩頭全線緊縮，因此REITs作為融資渠道，從政策大方向也會與住宅地產開發隔離，以免成為開發商的資金來源，引發房價泡沫。
長期來看發展租賃住房REITs有必要性，且有望進一步抑制房價
為了緩解年輕一代的買房壓力，發展公共性的租賃住房是重要手段。“十四五”規劃要求租購并舉，探索支持利用擴大保障性租賃住房供給。6月，國家發改委近日印發《保障性租賃住房中央預算內投資專項管理暫行辦法》，也要求提高資金使用效益。
因此，將租賃住房納入REITs的支持范疇本身就具有正向的政策意義，這也將有助于規范住房租賃市場。2018-2020年，投資運營方為了實現租金的提前回收，違規設計出租金貸（但租金回報率與貸款利率不匹配，形成龐氏效應），導致長租市場連環爆雷，給金融體系帶來隱患。
如果能規范發力租賃住房REITs，或將成為其重要融資退出通道（REITs介入，可幫助運營方提前收回投資，而REITs則獲得穩定的租金回報），從而間接推動租賃住房市場，進一步降低住宅購買需求，抑制房價投機潮。
但目前發展租賃住房REITs存在一定的問題，因為算上開發成本（土地成本和建設成本），租賃市場收益率過低，根據中金數據，目前開發持有長租公寓的穩定收益率最多也僅在4%-5%，成為吸引社會資本的一個障礙，也影響了供給。
所以發展租賃住房還需要政府在用地方面提供一定保障，比如把租賃住房供給“有機”納入地方用地指標規劃中，使得前段開發成本降低，租賃住房的收益率能夠提高，將有助于住房租賃REITs的發展壯大。
房住不炒時代，REITs為普通人鏈接不動產投資
中國投資者所熟知的不動產投資主要局限于房地產市場。即使是2020年，房產依然是投資熱門項目，對財富增加的貢獻率將近70%。
然而在房住不炒的時代，住宅投資的難度加大，收益率降低。然而REITs的發展，為投資者打開了不動產投資的大門。
從美國經驗看，REITs給投資人帶來豐厚回報。美國基礎設施REITs指數自2010年以來復合年增長率為12.30%，同期FTSE全權益REITs指數為12.30%，標普500指數復合年收益率為12.11%。
戴德梁行數據顯示，自2016-2019年，基礎設施、工業物流、數據中心三類REITs回報率超過15%。
作為投資標的，REITs是一種投向明確、抗通脹的中風險中收益產品。公募REITs產品具有較穩定的分紅回報，受股票市場大盤波動的影響較小，長期持有綜合收益可觀，資產價值具有增長空間。2020年7月31日發改委與證監會聯合發布的《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》指出，項目預計未來3年凈現金流分派率原則上不低于4%；在符合分配條件的情況下公募REITs的分配每年不得少于1次，把基礎設施基金年度可供分配金額的90%以上分配給投資者。同時，REITs的底層資產是基礎設施項目，資產現金流來源于底層資產的收費，這一收費本身具有較好的抗通脹屬性，REITs也具有一定的抗通脹能力。目前市場上大部分理財產品的年化收益率在4%以下，以十年期國債利率為例，截至6月8日，十年期國債利率為3.11%。
此外，REITs投資比個人投資不動產更有優勢：從管理風險來看，REITs采用”公募基金+ABS”結構，治理結構更為清晰，財務數據和信息披露較為有效，有利于投資人對底層資產的監督和管理。除此之外，和其他證券投資基金一樣，REITs具有稅收優勢，暫時免收企業所得稅。
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